在当下消费市场呈现多元化趋势的背景下，高端商业地产品牌德基集团正积极调整战略布局，试图通过业态互补实现更广泛的市场覆盖。11月26日，扬州蜀冈-瘦西湖风景名胜区与德基集团正式签署投资合作协议，标志着德基在扬州的商业项目进入实质性推进阶段。根据协议内容，德基将在扬州打造集艺术馆、博物馆与奥特莱斯业态于一体的综合商业体，这一举措被视为德基从高端艺术商业向多元化消费场景延伸的重要信号。
德基的转型并非偶然。2024年，南京德基广场以惊人的销售业绩超越北京SKP，成为全球单体商场销售额冠军，这一成就背后是德基对高端消费市场的深度耕耘。然而，随着消费分层现象加剧，高端品牌开始探索"高端渠道+奥莱业态"的并行模式，通过渠道互补覆盖更广泛的消费群体。德基敏锐捕捉到这一趋势，今年8月先后成立江苏德基奥莱商业发展有限公司和江苏德基时刻商业发展有限公司，为布局奥特莱斯业态奠定基础。目前，德基已在南京仙林、河西等地筹建新项目，扬州项目则是其首次将奥莱业态拓展至南京以外的城市。
奥莱业态的蓬勃发展为德基的战略转型提供了市场依据。中国商业联合会奥特莱斯分会数据显示，2025年第二季度全国主要奥莱项目销售额同比增长12.8%，客流量增长16.3%，增速较上一季度进一步扩大。麦肯锡预测，到2025年奥莱市场规模将达到2600-3900亿元。这种增长态势与消费需求变化密切相关——年轻学生、家庭客群及周边居民对高性价比品牌的需求日益旺盛，而德基通过奥莱业态可以精准填补区域市场空白。以南京仙林为例，该区域消费力与新街口核心商圈存在差异，德基奥莱的入驻恰好匹配了当地客群对品质与性价比的双重追求。
德基的扩张策略呈现出明显的区域协同特征。在南京，德基已形成新街口（顶奢）、河西（潮流）、仙林（奥莱）的差异化布局；在扬州，德基奥莱将与南京仙林项目形成互补，共同覆盖长三角西部市场。这种布局不仅避免了内部竞争，还通过渠道互补优化了奢侈品销售生态。奢侈品品牌每季都会产生一定数量的未售罄产品，奥莱业态为这些商品提供了稳定的消化渠道，有助于德基缓解库存压力、提升周转率，同时吸引价格敏感型消费者，培养潜在奢侈品购买群体。
在拓展奥莱业态的同时，德基并未放松对高端市场的深耕。10月25日，徐州德基广场东塔楼正式封顶，商业裙楼公共区域启动精装修施工。作为国内第二座德基高端综合体，徐州项目选址市中心商圈核心地段，商业经营面积达17万平方米，计划引入约500家商户，其中150多个品牌为首次进入徐州市场。该项目预计年客流量可达5000万人次，年销售额突破百亿元，将填补区域高端商业空白。德基的这一举措既源于对区域消费潜力的判断，也与中国奢侈品市场复苏迹象密切相关。2025年第三季度，卡地亚母公司厉峰集团大中华区销售额增长7%，Prada集团亚太市场增长10%，Burberry大中华区实现3%增长，这些数据为德基的扩张提供了市场信心。
然而，德基的"双线作战"策略也面临诸多挑战。在奥莱业态方面，项目改造周期较长可能错失市场机遇。以德基时刻（原河西项目）为例，该项目2020年收购股权后直至今年才更名，预计2026年6月才能正式营业。在此期间，金鹰湖滨天地、万达茂等周边项目已稳固客流，上海青浦奥莱二期、华润万象滨海购物村等竞品加速扩张，形成对南京及长三角客群的虹吸效应。京东等互联网企业也开始在二三线城市布局奥莱门店，进一步加剧了市场竞争。
高端业态的竞争同样激烈。南京IFC借助新鸿基背景发力高奢市场，与德基形成"双寡头"格局；JLC金陵中环定位"潮奢+年轻中心"，瞄准年轻消费群体；金陵万象城则通过多元业态与德基形成差异化竞争。在全国层面，被博裕资本收购后的SKP可能调整业态布局和扩张策略，德基的"店王"地位面临持续挑战。如何在业态多元化和门店扩张之外找到新的突破口，成为德基必须面对的课题。
