近期，公募REITs二级市场表现呈现震荡下行态势，市场成交活跃度有所减弱。据Wind数据统计，中证REITs全收益指数在本周累计下跌1.08%，未能跑赢同期沪深300指数。具体来看，2月27日该指数单日下跌0.47%，最终收于1035.78点。尽管自去年12月24日触及978.64点阶段低点后出现反弹，期间最高涨幅超过8%，但今年以来累计涨幅已收窄至2.57%。
在已上市的79只公募REITs中，本周仅有17只实现上涨，主要集中在数据中心、高速公路、消费和物流等领域。南方润泽科技数据中心REIT以3.48%的周涨幅领跑市场，华泰江苏交控REIT和中信建投明阳智能新能源REIT分别以2.72%和1.89%的涨幅紧随其后。华安外高桥REIT、南方万国数据中心REIT等6只产品周涨幅均超过1%。与之形成对比的是，62只产品出现下跌，其中41只跌幅超过1%，华泰南京建邺REIT以6.34%的跌幅居首，中金重庆两江REIT跌幅也接近5%。
从年度表现来看，多只REITs产品年内涨幅显著。截至目前，共有10只产品涨幅超过8%，南方润泽科技数据中心REIT、华安百联消费REIT和嘉实物美消费REIT涨幅均突破10%，中金重庆两江REIT等4只产品涨幅超过9%。这些数据反映出部分细分领域REITs仍具有较强的抗跌性和增长潜力。
在市场扩容方面，本周迎来4只新品申报，为公募REITs市场注入新活力。2月27日，广发新城吾悦商业不动产REIT正式提交申报材料，该项目以吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司为原始权益人，广发基金和瑞元资本分别担任基金管理人和专项计划管理人。根据新城发展官网披露，截至2025年10月，该集团已在全国141个城市布局205座吾悦广场，其中176座已开业运营。值得注意的是，2025年11月其发行的全国首单消费类持有型不动产ABS在上交所成功设立，发行规模达6.16亿元。
2月26日，嘉实首开商业不动产REIT和国金嘉泽新能源REIT同日申报。前者由北京首都开发股份有限公司作为原始权益人，选取华侨村商街等三个项目作为底层资产；后者则以嘉泽新能下属公司持有的两个风电项目为基础设施资产。同日，建信天津临港港口REIT也提交申报，该项目以天津临港港务集团为原始权益人，是全国首单港口不动产REITs产品。
监管层面，沪深交易所本周针对首批5只商业不动产REITs项目发出首轮审核问询，其中上交所涉及4只项目。这一动态显示出监管机构对商业不动产REITs的审核力度持续加强，市场规范化发展进程稳步推进。
