华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（简称“华夏保利商业REIT”）近日正式获得中国证监会注册批复及上海证券交易所无异议函，标志着我国首单央企商业不动产REITs项目落地。作为保利发展在商业资产证券化领域的重要突破，该产品不仅为资本市场提供了优质投资标的，更通过可复制的实践路径助力房企盘活存量资产、推动轻重资产分离转型，为我国商业不动产与公募REITs行业协同发展注入新动能。
该基金底层资产涵盖广州珠江新城核心区的保利中心与佛山千灯湖商圈的保利水城，形成高端写字楼与商业综合体的互补布局。广州保利中心地处国家级CBD核心地段，一线临江的稀缺区位使其成为区域标杆项目；佛山保利水城则依托广佛同城化优势，坐拥145.8万常住人口消费腹地，通过滨水特色街区改造与城市首店引进，持续强化休闲消费目的地属性。两处资产均已进入稳定运营期，2025年数据显示，广州项目租户续约率达75%，佛山项目出租率长期保持在90%以上，为基金收益提供坚实保障。
项目运营体系呈现“央企+专业机构”的强协同特征。原始权益人保利发展作为行业头部企业，持有购物中心、写字楼等全品类商业资产超200个，在建拟建项目超20个，形成覆盖全国核心城市的资产储备网络。其母公司保利集团位列《财富》世界500强第199位，依托全产业链资源优势，可为产品提供从Pre-REITs培育到公募REITs扩募的全周期支持。运营管理方面，保利商业物业独创“资产+物管+企服”三位一体模式，服务金融、高端制造等领域超2000家企业；和汇商管作为保利商旅旗下专业机构，管理规模超410万平方米，在商业综合体运营领域积累丰富经验。
专业机构阵容为项目稳健运行提供多重保障。计划管理人中信证券作为国内首个资产规模突破万亿的证券公司，连续十余年保持行业财务指标领先地位；基金管理人华夏基金管理规模超3.2万亿元，在管REITs产品数量与规模均居市场首位，其全流程业务链条覆盖项目培育至上市管理各环节。这种“强信用主体+优质资产+专业运营”的组合模式，使华夏保利商业REIT具备穿越市场周期的抗风险能力。
市场分析指出，该项目通过资产证券化创新盘活存量商业资源，为房企转型提供示范样本。其底层资产的高质量运营与央企信用背书，有助于吸引中长期资金配置，促进商业不动产市场与资本市场的良性互动。随着公募REITs扩容至商业地产领域，此类产品将成为推动行业高质量发展、优化资源配置效率的重要工具。
风险提示：市场有风险，投资须谨慎。投资者应认真阅读《基金合同》《招募说明书》等法律文件，根据自身风险承受能力选择适配产品。
