国内物流地产领域迎来资本运作新突破。6月30日，由京东产发与高和资本共同发起的现代化基础设施机构间REITs在上海证券交易所成功上市，成为国内首支以仓储物流为核心资产的混合业态基础设施证券化产品。该项目总规模达42亿元，通过创新交易结构设计填补了行业资产证券化关键环节的空白，为物流基础设施盘活存量、形成资本闭环提供了全新路径。
该产品底层资产覆盖长三角与成渝经济带的四大核心物流枢纽，包括昆山、南京、成都、德阳等地的高标准智慧物流园区。项目创新性地将仓储设施与配套算力中心等业态打包上市，形成"仓储+科技"的复合资产包。渤海汇金证券资管担任计划管理人，在发行阶段获得保险资金、国有资本等长期投资者的超额认购，其纯权益架构设计完全基于资产现金流定价，摆脱了对主体信用的依赖。
相较于传统公募REITs严格的准入标准，此次发行的机构间REITs展现出显著灵活性。公募产品要求底层资产须具备三年稳定运营记录且保持正向现金流，导致大量处于培育期的复合型物流资产难以入池。而新模式不仅接纳运营周期较短的资产，更突破单一仓储业态限制，精准契合智慧物流向供应链一体化演进的发展趋势。这种差异化设计为行业提供了更适配的资本工具。
京东产发通过此次创新实践，已构建起覆盖全生命周期的资本运作体系。继此前完成全国首单民企仓储物流公募REITs发行及两轮扩募后，此次机构间REITs的落地标志着其"公募+机构间+Pre-REITs"的多层次资本平台正式成型。该体系有效破解了物流地产重资产、长周期导致的资金沉淀难题，为行业探索出可持续发展的资本路径。
行业专家指出，国内仓储物流业正从规模扩张转向质量提升的关键转型期。当前行业普遍面临债权融资依赖度高、资产周转效率低等痛点，机构间REITs的常态化发展将引入保险等长期耐心资本，优化融资结构的同时降低企业杠杆率。更值得关注的是，这种市场化退出机制将加速淘汰低效仓储设施，推动行业向高标智慧化方向升级，为构建现代物流体系注入新动能。
