大悦城控股在商业不动产证券化领域再进一步。近日，该公司发布公告称，第十二届董事会第三次会议全票通过了天津大悦城商业不动产REITs申报相关议案。这一动作距离其首单华夏大悦城消费REIT上市已过去两年，标志着大悦城在资产证券化道路上迈出了关键第二步。
作为首批消费基础设施REITs的标杆项目，成都大悦城用超预期的运营数据证明了商业地产证券化的可行性。2026年一季度运营报告显示，该项目期末出租率达96.13%，高于首发招募说明书预测值；平均租金单价同比上涨7.23%，EBITDA达5379.44万元，同比增长9.12%，利润率提升至59.4%。更引人注目的是，项目销售额同比增长24%，客流增长16%，延续了2016-2025年16.8%的复合增长态势。按基金初始募集规模测算，年化分派率达5.64%，在同期上市的消费类REITs中位居前列。
这份成绩单的背后，是大悦城精细化运营能力的集中体现。项目通过持续业态调整、首店引入和场景创新，打破了商业地产"依赖地段红利"的传统认知。从城市级首店矩阵的落地，到主题化沉浸式街区的打造，再到数字化工具的应用，成都大悦城实现了租金水平与客流质量的双重提升。这种从运营端驱动资产增值的模式，为大悦城后续的资产证券化提供了可复制的经验。
天津项目的启动，标志着大悦城REITs模式进入规模化复制阶段。根据公告，该项目以中粮置业为原始权益人，联合华夏基金、中信证券构建产品架构，底层资产为天津南开区核心商圈的购物中心。作为北方商业标杆，天津大悦城2026年上半年已引入35家城市级首店，涵盖餐饮、二次元文创、潮流零售等多个领域，通过"首店经济"构建差异化竞争力。
区别于传统招商模式，天津大悦城建立了"首店破空白+圈层抓客群+情绪做产品+场景定选址"的四维体系，依托五大特色主题空间反向匹配品牌需求。即便周边新增商业项目持续入市，其常态化品牌迭代机制仍能有效对冲竞争压力。从资产质量看，天津项目完全承接了成都项目的运营优势，具备长期稳定现金流和持续增值潜力。
大悦城的资产证券化路径已形成完整闭环。通过"开发+运营"双能力驱动，公司将培育期商业项目打磨成稳定盈利的核心资产，再通过REITs实现资产退出，回笼资金用于新项目拓展和存量资产升级。财务数据显示，2025年末公司有息负债同比减少39亿元，一年内到期债务占比降至23%，2026年4月30亿元公司债成功接续，为模式复制提供了充足资金保障。
从成都到天津，大悦城正在构建"培育-证券化-再投资"的正向循环。这种模式不仅突破了商业地产"重资产、慢周转"的传统困境，更探索出一条存量时代的高质量发展路径。当行业仍在讨论如何穿越周期时，大悦城已通过运营能力与资本工具的结合，完成了商业地产全生命周期管理体系的构建。
