在资产配置选择有限、市场利率持续走低的环境下，保险资金正加速涌入物流地产领域。7月28日，丰树产业联合国寿资本宣布成立集团首只工业物流人民币核心基金，总规模达15亿元，标志着这一赛道迎来新的重量级参与者。
公开信息显示，该基金采用分阶段募集模式，首期已完成7.52亿元资金到位，并同步完成三个物流园项目的资产注入。合伙人阵容中，大都会人寿与友邦保险各出资2.625亿元，合计持有69.81%权益；丰树通过QFLP主体认缴2.25亿元，占比29.92%；基金管理人由丰树与国寿资本共同担任。这种"GP+LP"双重角色设计，使丰树既能实现资产出表，又保留了资产管理权与增值收益权。
基金投资标的覆盖长三角与成渝经济圈核心物流资产。据工商登记信息，其境内SPV平台已控股无锡新区物流园、无锡硕放物流园及南京六合物流产业园，总可租赁面积达38.2万平方米，平均出租率维持在95%高位。市场人士推测，剩余待注入资产可能包括江阴产业园与成都中央厨房基地项目。
这场资本运作背后，折射出丰树全球资产处置战略的深化。该集团物流信托此前宣布启动10亿新元规模的资产剥离计划，通过人民币基金承接成熟资产，既可快速回笼资金降低杠杆，又能保持对优质项目的持续运营。更值得关注的是，此举为丰树搭建本土化人民币基金平台开辟了新路径，未来可能形成资产证券化的常态化运作模式。
保险机构的积极入场并非偶然。近年来，泰康保险、平安人寿等头部险企纷纷加大物流地产配置力度：2023年泰康收购ESR六处物流园；2024年平安人寿拿下基汇资本三个项目；同年鼎晖投资50亿物流基金中，中邮保险、中意人寿等险资占据重要份额；2025年菜鸟联合中国人寿设立17亿仓储基金，吸引友邦、中宏等险企跟投；2026年ESR更与两家头部保险集团成立16亿专项基金，收购沪苏枢纽32万平方米物流资产。
驱动险资密集布局的核心逻辑在于周期机遇与资产特性双重叠加。当前物流行业处于"超级库存周期"调整阶段，租金与资产估值回调至合理区间，为长期资金提供了逆周期配置窗口。世邦魏理仕预测，随着2026-2027年库存水平回落，市场有望在2028年迎来租金周期性回升，这进一步强化了险资的布局信心。
更深层的考量在于资产配置的结构性需求。在1年期国债收益率跌破1.12%、10年期国债收益率不足1.74%的低利率环境下，物流地产的稳定现金流与抗周期特性，成为险资对冲利差损风险的重要工具。以本次丰树基金为例，其收购的物流资产平均租约期限超过5年，租金回报率稳定在4.5%-5%区间，完美匹配保险资金长期负债的匹配需求。
这场资本盛宴仍在持续。据不完全统计，2024年以来险资参与的物流地产交易规模已突破200亿元，覆盖全国主要经济枢纽的超过200万平方米优质仓储空间。随着资产荒困境加剧，物流地产正从另类投资品类，演变为险资资产负债管理的核心配置板块。
